Short Sale vs Foreclosure
Short sale και αποκλεισμός είναι δύο επίφοβες λέξεις που οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης σπιτιού δεν θα ήθελε ποτέ να ακούσει. Ούτε κάποιος δανειστής επιθυμεί να χρησιμοποιήσει κανένα από αυτά τα μέσα. Όμως, η χρήση αυτών ή ενός από τα δύο καθίσταται αναγκαία όταν ένας ιδιοκτήτης κατοικίας αθετήσει τις πληρωμές του EMI στην τράπεζα από την οποία έχει λάβει στεγαστικό δάνειο. Καθώς οι τράπεζες έχουν τα έγγραφα του ακινήτου ως εξασφάλιση, μπορούν να επικαλεστούν οποιοδήποτε από αυτά τα δύο μέσα για να διαφυλάξουν το κεφάλαιό τους που είχαν δανείσει και τους τόκους που έχουν συγκεντρώσει. Οι τράπεζες δεν ασχολούνται με την πώληση ακινήτων και ενδιαφέρονται περισσότερο να πάρουν πίσω τα χρήματα που δάνεισαν. Αλλά αν οι συνθήκες είναι τέτοιες που πιστεύουν ότι ο ιδιοκτήτης του σπιτιού μπορεί να μην είναι σε θέση να επιστρέψει τα χρήματά του, καταφεύγουν σε αυτές τις επιλογές.
Σύντομη έκπτωση
Η σύντομη πώληση είναι μια διαδικασία που επιτρέπει σε έναν ιδιοκτήτη σπιτιού να πουλήσει την περιουσία του (όταν βρίσκεται σε οικονομική ακαταστασία και δεν μπορεί να πληρώσει χρήματα στην τράπεζα) και να αποφύγει τον αποκλεισμό. Ο ιδιοκτήτης του σπιτιού πουλά το σπίτι για ένα ποσό που είναι μικρότερο από το οφειλόμενο ποσό του δανείου του και πληρώνει τον δανειστή. Ο δανειστής συμφωνεί να ξεχάσει το υπόλοιπο δάνειο και αποδέχεται τα έσοδα από την πώληση ως τελική πληρωμή. Ο λόγος για τον οποίο ονομάζεται short sale είναι επειδή τα έσοδα από την πώληση υπολείπονται του ανεξόφλητου ποσού του δανείου. Μια σύντομη πώληση μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο εάν η τράπεζα είναι έτοιμη να αποδεχθεί το ποσό και να ξεχάσει την ανεπάρκεια.
Για παράδειγμα, εάν το ανεξόφλητο ποσό δανείου είναι 200.000 $ και τα έσοδα από μικρή πώληση είναι 175.000 $, η τράπεζα μπορεί να επιλέξει να αποδεχθεί αυτό το ποσό ως τελική πληρωμή και, στη συνέχεια, ο ιδιοκτήτης του σπιτιού μπορεί να πουλήσει το σπίτι του.
Εάν η τράπεζα πιστεύει ότι το ακίνητο δεν μπορεί να πάρει περισσότερα από αυτό ή αν οι άνθρωποι στην περιοχή πηγαίνουν για νέα σπίτια ή εάν η αξία του ακινήτου έχει υποτιμηθεί, μπορεί να δεχτεί ανοικτή πώληση.
Αποκλεισμός
Όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού έχει αθετήσει τις πληρωμές του και η τράπεζα αισθάνεται ότι δεν είναι σε θέση να αποπληρώσει τα χρήματα που οφείλονται στην τράπεζα, μπορεί να καταφύγει σε αποκλεισμό. Πρόκειται για μια νομική διαδικασία κατά την οποία η τράπεζα διατηρεί το δικαίωμα να πουλήσει το σπίτι και να πάρει πίσω τις οφειλές της από την πώληση. Εάν το σπίτι πουλήσει περισσότερο από το ποσό που οφείλεται στην τράπεζα, η διαφορά επιστρέφεται στον δανειολήπτη. Σε έναν αποκλεισμό, ο δανειολήπτης όχι μόνο χάνει το σπίτι του, αλλά υφίσταται ένα τράνταγμα όσον αφορά την πιστοληπτική του ικανότητα και υπάρχει μείωση τουλάχιστον 200-300 μονάδων στο πιστωτικό του σκορ. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί να υποβάλει αίτηση για νέο δάνειο στο άμεσο μέλλον. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο κάθε ιδιοκτήτης σπιτιού προσπαθεί να αποφύγει τον αποκλεισμό με κάθε κόστος και προσπαθεί να διαπραγματευτεί με την τράπεζα για την τροποποίηση των όρων του δανείου ώστε να τον διευκολύνει στην αποπληρωμή του δανείου.
Διαφορά μεταξύ ανοικτής πώλησης και αποκλεισμού
Κατά κάποιον τρόπο, τόσο οι ανοικτές πωλήσεις όσο και ο αποκλεισμός είναι εργαλεία που βοηθούν τον δανειολήπτη να εκπληρώσει με κάποιο τρόπο τις οικονομικές του υποχρεώσεις όταν είναι οικονομικά σπασμένος και δεν μπορεί να αποπληρώσει την τράπεζα. Αλλά υπάρχουν πολλές διαφορές μεταξύ των δύο που είναι οι εξής.
Εάν η τράπεζα συμφωνήσει για μια σύντομη πώληση, είναι μια πραγματική συμφωνία για κάθε ιδιοκτήτη σπιτιού που βρίσκεται ήδη σε δύσκολη θέση. Αλλά στην πραγματικότητα είναι δύσκολο να βρεις αγοραστή ακόμα και για αυτό το μικρό ποσό. Οι περισσότεροι αγοραστές χρειάζονται χρόνο για να αποφασίσουν και δεν είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν τη ζητούμενη τιμή, γεγονός που δυσκολεύει πραγματικά τον ιδιοκτήτη του σπιτιού. Σε περίπτωση κατάσχεσης, η τράπεζα αναλαμβάνει την ευθύνη να πουλήσει το σπίτι και επιτρέπει στον ιδιοκτήτη του σπιτιού να μείνει για μια περίοδο 4-12 μηνών στο σπίτι κατά τη διάρκεια της διαδικασίας. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ο ιδιοκτήτης του σπιτιού δεν χρειάζεται να πληρώσει χρήματα στην τράπεζα που στην πραγματικότητα είναι αποταμίευση, τα οποία μπορεί να χρησιμοποιήσει για μεταφορά όταν πρέπει να εκκενώσει το σπίτι.
Τόσο στη σύντομη πώληση όσο και στον αποκλεισμό, υπάρχει δραστική μείωση στο πιστωτικό σκορ του ιδιοκτήτη σπιτιού. Ωστόσο, ενώ στην περίπτωση σύντομης πώλησης, ο ιδιοκτήτης του σπιτιού μπορεί να αγοράσει ένα ακίνητο μετά από 2 χρόνια, δεν μπορεί να κάνει μετακόμιση για τα επόμενα 5-6 χρόνια εάν έχει τεθεί υπό αποκλεισμό.
Ανακεφαλαίωση:
Short sale είναι μια διαδικασία που επιτρέπει σε έναν ιδιοκτήτη να πουλήσει το ακίνητό του για το οποίο έχει λάβει το δάνειο και να διακανονίσει τις οφειλές προς τον δανειστή.
Σε συνοπτική πώληση, η τιμή πώλησης είναι μικρότερη από το ανεξόφλητο ποσό του δανείου του, αλλά ο δανειστής συμφωνεί να το αποδεχθεί ως τελική πληρωμή.
Δεδομένου ότι τα έσοδα από την πώληση υπολείπονται του οφειλόμενου ποσού του δανείου, ονομάζεται short sale.
Ο αποκλεισμός είναι μια νομική διαδικασία κατά την οποία η τράπεζα διατηρεί το δικαίωμα να πουλήσει το ακίνητο στο οποίο ο ιδιοκτήτης έχει λάβει το δάνειο και να πάρει πίσω τις οφειλές του από την πώληση.
Σε αποκλεισμό εάν η τιμή πώλησης είναι μεγαλύτερη από τις οφειλές, η τράπεζα πληρώνει το υπόλοιπο στον δανειολήπτη.
Και στις δύο περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης χάνει την περιουσία του και την πιστοληπτική του ικανότητα, αλλά η μείωση του πιστωτικού σκορ για τον αποκλεισμό είναι υψηλότερη από ό,τι για την πώληση.
